Acta de entrega de la vivienda alquilada: cómo probar los daños y reclamar la fianza

Publicado el 18 de agosto de 2026

Al terminar el contrato de arrendamiento se recorre el piso, se hacen fotos con el móvil y se firma un acta de entrega. Con las llaves devueltas, reclamar la fianza del alquiler parece fácil.

Luego llega el correo con la lista de desperfectos y la liquidación que se lleva media fianza. Tú abres tu carpeta de fotos, la otra parte abre la suya, y ninguna lleva fecha comprobable: los metadatos de una imagen se editan en medio minuto con una aplicación gratuita. Basta con que alguien diga que esa foto no es de ese día para que el acta acabe valiendo lo que valgan sus anexos.

Qué es el acta de entrega de la vivienda y cuándo se firma

El acta de entrega de la vivienda es el documento con el que arrendador y arrendatario dejan constancia escrita del estado del piso cuando termina el contrato y las llaves vuelven al propietario. Se firma el mismo día de la entrega de llaves, con las dos partes delante, recorriendo las habitaciones una por una. Recoge la identificación de las partes y de la vivienda, la fecha, las llaves devueltas, las lecturas de los contadores, el inventario del mobiliario si el piso está amueblado y la descripción de los desperfectos. Se distingue del acta de entrada, que se firma al empezar el arrendamiento y fija el estado inicial de la vivienda. Sin esa descripción de partida, el artículo 1562 del Código Civil presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario.

Por qué un acta firmada no basta si las fotos son rebatibles

Un acta firmada acredita que las partes estuvieron de acuerdo con lo que escribieron ese día, no que las fotos adjuntas sean de esa vivienda ni de esa fecha. Y como los desperfectos se ven pero no se describen, el peso acaba en unas imágenes que cualquiera puede negar.

Qué hace que una fotografía se sostenga cuando la otra parte la niega

Una fotografía se sostiene cuando su fecha y su integridad se comprueban sin depender de quien la aportó. Los metadatos EXIF los escribe el teléfono y se modifican sin dejar rastro, así que por sí solos no acreditan nada. El artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena el escenario: los documentos privados hacen prueba plena mientras nadie impugne su autenticidad, y en cuanto se impugnan el tribunal los valora según las reglas de la sana crítica. Su apartado 4 mueve ese equilibrio si media un servicio de confianza cualificado conforme al Reglamento eIDAS, porque entonces se presume que el documento reúne la característica cuestionada y la comprobación es carga de quien impugna.

Negar por costumbre tampoco sale gratis: una impugnación temeraria puede costar una multa de 300 a 1.200 euros. En España el régimen lo fija la Ley 6/2020, y el recorrido probatorio está en la cadena de custodia digital.

Quién tiene que probar los daños

El arrendador que descuenta de la fianza tiene que acreditar el daño y su importe: se lo asigna el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El reparto, eso sí, no favorece al arrendatario tanto como suele contarse, porque el artículo 1563 del Código Civil lo hace responsable del deterioro salvo que pruebe que ocurrió sin culpa. Y ahí se pierde casi todo: nadie documentó el piso al entrar.

La fianza: cuándo puede retenerla el arrendador

La fianza es obligatoria por el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y equivale a una mensualidad de renta en vivienda. Como garantiza las obligaciones del arrendatario, solo cabe retenerla frente a incumplimientos acreditados: suministros o mensualidades impagados y daños que excedan el uso ordinario. El depósito ante el organismo autonómico va por otro camino, el de la administración.

La reclamación que llega semanas después de entregar las llaves

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no fija ningún plazo máximo de treinta días para devolver la fianza, por mucho que se repita. Dice que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. El mes no es un plazo perentorio, sino el momento desde el cual lo que se te debe genera interés legal, contado desde la entrega de las llaves.

Si la reclamación llega tarde, todo acaba en la misma pregunta: ¿existía ese desperfecto el día en que se devolvieron las llaves? Esta es la línea entre lo que se paga y lo que no:

¿Cómo se adjuntan al acta fotografías con fecha verificable?

Se adjuntan certificando cada imagen en el momento en que se toma, no después sobre un archivo con días de antigüedad. TrueScreen aplica una metodología forense: captura controlada en el origen, verificación de la integridad, certificación con sello digital y sello de tiempo oficiales (reconocidos internacionalmente e incontestables) y conservación segura. El archivo certificado conserva el hash criptográfico y los metadatos de la captura, incluida la posición GPS cuando está disponible. La posición registrada en el momento de la captura, cuando está disponible, se incluye entre los metadatos y se sella junto con el archivo, de modo que ya no puede alterarse. Los sellos los aplica un tercero cualificado.

Una foto guardada sigue siendo un archivo editable, y certificarla al capturarla es lo que la convierte en una prueba sólida y difícil de rebatir. Basta con recorrer el piso desde la aplicación móvil el día de la firma y repetirlo al terminar, porque lo que zanja la discusión es la comparación. El detalle está en cómo certificar fotos con valor legal y en la geolocalización certificada.

Entrada y salida: el par de documentos que cierra la discusión

Un acta aislada demuestra poco, porque lo que prueba el daño es la diferencia entre dos momentos. Sin acta de entrada se activa la presunción del artículo 1562 y toca demostrar por otros medios que el desperfecto ya estaba: se puede, con anuncios antiguos o facturas, pero cuesta. Si algo no te cuadra al entregar las llaves, firma con reservas dejando por escrito qué queda pendiente. Y lee despacio las cláusulas de saldo y finiquito: pueden dejarte fuera de cualquier reclamación.