Perizia immobiliare per mutuo: cosa guarda la banca e quali prove nel 2026

Chi richiede un mutuo ipotecario prima o poi arriva allo stesso passaggio: la banca manda un perito a valutare l'immobile offerto in garanzia. È il momento che può far accelerare la pratica o fermarla. La perizia banca mutuo non serve solo a capire "quanto vale la casa". Serve anche a verificare la conformità catastale, la regolarità urbanistica, lo stato manutentivo dell'immobile e la coerenza tra prezzo dichiarato e valore di mercato. Documentare lo stato dei luoghi con prove opponibili è lo stesso problema che si pone nel verbale di riconsegna di un immobile locato, dove la contestazione arriva quasi sempre dopo, a stanze già vuote.

Le regole che governano la stima sono cambiate negli ultimi anni. Le Linee Guida ABI quinta edizione, sottoscritte il 6 dicembre 2024, tengono conto degli orientamenti EBA su concessione e monitoraggio dei prestiti (EBA/GL/2020/06), che per le valutazioni degli immobili si applicano a quelle condotte dopo il 30 giugno 2021, e del Regolamento (UE) 2024/1623 (CRR3), applicabile dal 1° gennaio 2025. Per chi compra casa il risultato è un perito che deve visitare di persona l'intero immobile, dentro e fuori, confrontare lo stato di fatto con catasto e titoli edilizi e allegare al rapporto un'esauriente documentazione fotografica. Conviene quindi sapere prima che cosa cerca il perito della banca, come si svolge il sopralluogo, che cosa succede dopo e come documentare a propria volta lo stato della casa: sono i passaggi in cui una pratica accelera oppure si ferma.

Questo approfondimento fa parte della guida: Perizia immobiliare certificata per il credito

Che cosa valuta la banca con la perizia immobiliare?

La perizia immobiliare per mutuo è la stima con cui la banca verifica quanto vale la casa offerta in garanzia e se è regolare dal punto di vista urbanistico e catastale. La redige un perito indipendente scelto dalla banca: di norma un tecnico abilitato iscritto al proprio albo (geometra, ingegnere, architetto), dipendente dell'istituto o esterno, spesso tramite una società di valutazione. Non è una perizia giurata, ma un rapporto di valutazione redatto secondo le Linee Guida ABI. Dalla stima la banca ricava il Loan to Value (LTV), cioè il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Per il credito fondiario il finanziamento non può superare l'80% del valore dell'immobile ipotecato, salvo garanzie integrative. Il limite è determinato dalla Banca d'Italia ai sensi dell'art. 38 del Testo unico bancario, in conformità alla delibera CICR del 22 aprile 1995. Le Linee Guida ABI quinta edizione affiancano al valore di mercato il «valore dell'immobile» previsto dal CRR3 e richiamano gli standard europei di valutazione (EVS 2025). È il primo filtro che decide se l'importo richiesto regge. TrueScreen non sostituisce il perito: documenta lo stato dell'immobile durante il sopralluogo con foto e video acquisiti con metodo forense, registrando come e quando sono stati catturati.

Valore di mercato, valore dell'immobile e LTV

Il valore di mercato è il prezzo ragionevolmente ottenibile in una libera compravendita tra parti indipendenti, alla data della stima. Il valore dell'immobile introdotto dal CRR3 (art. 229 del Regolamento 575/2013 come modificato) è più prudente: esclude le aspettative di aumento dei prezzi, va rettificato se il valore corrente di mercato è nettamente superiore a quello sostenibile per la durata del prestito e non può superare il valore di mercato. Secondo le Linee Guida ABI non coincide con nessuna delle basi di valore degli standard internazionali: deve reggere per tutta la durata del mutuo, non solo il giorno della stima. Il metodo più diffuso in Italia è il confronto di mercato, che prende come riferimento le compravendite recenti di immobili simili. Per uffici e immobili a reddito si usa il metodo finanziario o reddituale, per i beni speciali il metodo dei costi. La scelta del metodo non è discrezionale: va motivata nel rapporto di valutazione, in linea con le Linee Guida ABI.

Chi è il perito della banca e quali requisiti deve avere?

Il perito della banca è un professionista con le qualifiche e l'esperienza per stimare immobili, indipendente dalla compravendita e dalla decisione sul credito. Le Linee Guida ABI chiedono alla banca di sceglierlo tenendo conto dell'iscrizione a un albo professionale che abilita alle valutazioni immobiliari, dell'attività nel campo dell'ingegneria o dell'architettura oppure di certificazioni che ne attestino le competenze; ai periti dipendenti della banca è richiesta un'esperienza di valutazione di almeno 3 anni. Il perito non può avere interessi nell'immobile né legami con chi compra o con chi vende, non partecipa alla vendita del mutuo né alla delibera, e l'incarico gli viene assegnato in modo indipendente dalla rete commerciale. Il perito esterno deve inoltre avere una polizza per i rischi dell'attività professionale. A scegliere il perito è sempre la banca, anche quando a pagarlo è il cliente. La perizia giurata, asseverata davanti a un cancelliere o a un notaio, è un'altra cosa: nella pratica di mutuo di norma non è richiesta.

Quali documenti e prove chiede la banca?

Oltre alla relazione di stima, la banca pretende un fascicolo documentale completo: visura catastale aggiornata, planimetria catastale, atto di provenienza, Attestato di Prestazione Energetica conforme al D.M. 26 giugno 2015, certificato di agibilità, concessione edilizia o condono se pertinenti. Servono poi le fotografie del sopralluogo e i video dell'ispezione quando prodotti. Ed è qui che si gioca molto. L'art. 2712 del Codice Civile riconosce alle riproduzioni meccaniche "piena prova dei fatti rappresentati" se la controparte non ne disconosce la conformità; il disconoscimento, per la giurisprudenza, deve essere chiaro, circostanziato ed esplicito (Cass. 19155/2019). Con l'ordinanza n. 1254 del 18 gennaio 2025 la Cassazione civile, Sezione II, ha rigettato un ricorso in cui un messaggio WhatsApp, prodotto con un semplice screenshot, confermava una testimonianza. Acquisire le immagini in modo verificabile è una scelta di prudenza: permette di rispondere a una contestazione con elementi oggettivi.

Foto sciolte con data scritta sopra o incluse in un PDF modificabile si contestano facilmente. Per le foto acquisite con marca temporale qualificata, invece, vale la presunzione di esattezza della data e dell'ora e di integrità dei dati che l'art. 41 del Regolamento eIDAS 910/2014 riconosce alla marca temporale qualificata.

Foto e video del sopralluogo: data certa, geolocalizzazione, integrità

Le Linee Guida ABI chiedono che il sopralluogo sia svolto personalmente dal perito indicato nel rapporto, sull'intero immobile, dentro e fuori, e che al rapporto sia allegata un'esauriente documentazione fotografica: esterno, ogni vano interno, impianti, stato di conservazione, eventuali difformità. Vale lo stesso criterio della prova fotografica nella perizia dopo un sinistro, dove è la data dello scatto a reggere o a far cadere la ricostruzione. La norma non prescrive una tecnologia: chiede che il valore sia documentato in modo chiaro e trasparente. Una cartella di file JPEG, però, non dice da sola quando e dove le foto sono state scattate, né se sono state ritoccate in seguito. Lo dicono la marca temporale qualificata eIDAS, l'impronta crittografica che rende riconoscibile ogni modifica dell'immagine e la posizione registrata al momento dello scatto. Per il consulente nominato dal giudice, gli stessi accorgimenti permettono di documentare un sopralluogo in vista di una consulenza tecnica.

Conformità urbanistica e catastale

Quello che più spesso blocca un mutuo non è il valore. È la conformità. Il perito controlla che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto e che i titoli abilitativi (permesso di costruire, SCIA, DIA, eventuale sanatoria) coprano tutte le opere realizzate. Una tramezza spostata, una veranda non dichiarata, un abbaino non catastato: difformità che, se sostanziali, rendono l'immobile non commerciabile e quindi inutilizzabile come garanzia. La banca non può finanziare un bene la cui commerciabilità futura è compromessa. La soluzione passa quasi sempre da una sanatoria o da un aggiornamento catastale prima della delibera.

Il perito della banca può chiudere un occhio sulle difformità?

No. Il perito firma il rapporto di valutazione, ne risponde verso la banca e deve segnalare ogni differenza tra lo stato di fatto e i documenti catastali e urbanistici. Il margine che esiste non dipende dalla sua discrezione: lo fissa la legge con le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis del DPR 380/2001. Uno scostamento entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta) non costituisce violazione edilizia. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha graduato il limite in base alla superficie utile dell'unità: 2% oltre i 500 metri quadrati, 3% tra 300 e 500, 4% tra 100 e 300, 5% tra 60 e 100 metri quadrati, 6% sotto i 60. Negli immobili non vincolati sono tolleranze esecutive anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità. Le tolleranze vanno dichiarate da un tecnico abilitato, per esempio con una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita, e valgono se non violano altre norme: nelle zone sismiche il tecnico attesta anche il rispetto delle norme antisismiche, e in nessun caso possono limitare i diritti dei terzi.

Oltre questi margini, o quando la difformità non è una questione di misure (una veranda chiusa, un bagno ricavato senza titolo), la difformità va regolarizzata, quando è sanabile, e la planimetria aggiornata prima della delibera. Altrimenti la banca può ridurre l'importo, chiedere la regolarizzazione o non concedere il mutuo. Per non scoprirlo all'ultimo conviene far controllare planimetria e titoli edilizi da un tecnico di fiducia prima della proposta d'acquisto: è la cosiddetta pre-perizia.

Cosa succede quando arriva il perito della banca, e dopo?

Il sopralluogo arriva in genere quando la banca ha già esaminato reddito e affidabilità di chi chiede il mutuo, e precede la delibera: è un buon segnale, non ancora un via libera. Dopo la visita il perito consegna il rapporto di valutazione, la banca delibera e si fissa l'atto dal notaio. Ognuno di questi passaggi può confermare la pratica o fermarla.

Se la banca manda il perito è buon segno?

In genere sì, ma non è l'approvazione. Di solito la banca incarica il perito dopo aver concluso la prima parte dell'istruttoria sul reddito del richiedente: BPER Banca descrive proprio questa sequenza. La delibera finale però arriva dopo il rapporto di valutazione, e la pratica può ancora fermarsi per una difformità, per una stima inferiore al prezzo o per un cambiamento nella situazione di chi chiede il mutuo. L'ordine dei passaggi può variare da banca a banca, quindi conviene chiedere alla filiale a che punto è l'istruttoria.

Chi deve essere presente al sopralluogo?

Serve qualcuno che possa aprire la casa e mostrarla per intero, perché l'ispezione riguarda tutto l'immobile, dentro e fuori: di solito il proprietario o il venditore, a volte l'agente immobiliare. BPER, per esempio, indica che durante la visita il perito è affiancato dal cliente o da un suo incaricato. Chi chiede il mutuo può esserci per capire subito se emergono difformità. Conviene avere a portata di mano planimetria catastale, visura, atto di provenienza e titoli edilizi, perché sono i documenti che il perito confronta con lo stato dei luoghi.

Cosa fa il perito quando viene a casa?

Il perito rileva la consistenza dell'immobile, misurandolo o verificando la scala delle planimetrie, e confronta lo stato di fatto con gli atti catastali, la documentazione edilizia e urbanistica e il titolo di proprietà. Valuta lo stato di manutenzione, gli impianti e le dotazioni, guarda la zona, gli accessi e le eventuali servitù apparenti, verifica se l'immobile è libero o affittato e fotografa gli ambienti. Sono le verifiche che le Linee Guida ABI elencano per il sopralluogo, che per un mutuo deve sempre comprendere l'interno della casa. La durata della visita dipende dalle dimensioni e dalla complessità dell'immobile.

Cosa succede dopo il sopralluogo?

Il perito redige il rapporto di valutazione e lo trasmette alla banca, che lo usa per la delibera insieme all'esame del richiedente. Se valore e regolarità tornano, la banca delibera e si può fissare la data dell'atto notarile; se emergono difformità o una stima più bassa, la banca può chiedere una regolarizzazione, ridurre l'importo o non deliberare. Per la perizia BPER indica come riferimento circa due settimane. Per l'intera pratica ogni banca dichiara nel foglio informativo il tempo massimo tra la consegna della documentazione completa e la stipula: nei fogli di BPER e della Cassa di Ravenna è di 30 giorni, al netto dei ritardi dovuti a perito e notaio. Il Consiglio Nazionale del Notariato considera che di regola 60 giorni possano essere più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, e ricorda che la banca può trattenere la somma fino al consolidamento dell'ipoteca, anche due o tre settimane dopo la firma.

Cosa succede se il perito valuta la casa di più o di meno del prezzo?

La banca calcola l'importo finanziabile sul valore più basso tra prezzo d'acquisto e stima del perito: nel foglio informativo di BPER, per esempio, l'importo massimo è di norma l'80% del minore tra il costo pagato e il valore stimato dell'immobile. Una perizia più alta del prezzo, quindi, non aumenta il mutuo: conferma soltanto che il prezzo pattuito è coerente con il mercato. Una perizia più bassa riduce invece la somma concessa, e a quel punto si può rinegoziare il prezzo con il venditore, coprire la differenza con risorse proprie oppure chiedere una revisione della stima portando elementi nuovi, come compravendite più recenti o errori materiali nel rapporto.

Perché un mutuo può essere rifiutato anche dopo una perizia positiva?

Perché la perizia valuta la garanzia, non chi chiede il prestito. La delibera tiene conto anche del reddito, della sostenibilità della rata, di nuovi finanziamenti o segnalazioni emersi durante l'istruttoria e di eventuali cambi di lavoro. Lo si legge anche nei fogli informativi: BPER, per esempio, lega la validità della delibera anticipata del proprio mutuo al fatto che le informazioni raccolte restino invariate e che l'istruttoria tecnico-legale sull'immobile abbia esito positivo. Anche le verifiche del notaio su provenienza e ipoteche possono far emergere problemi. Nelle proposte di acquisto è prassi legare l'impegno alla concessione del mutuo con una clausola sospensiva. Conviene farla redigere o controllare da un notaio o da un avvocato, perché condizioni e termini decidono se la caparra è tutelata.

Come documentare lo stato dell'immobile prima del rogito?

Il rapporto del perito è redatto per la banca, di cui il perito è fiduciario. Se alla consegna delle chiavi o dopo il rogito emergono un'infiltrazione, un impianto che non funziona, un danno o un intervento non dichiarato, la discussione su com'era la casa si fa con quello che ciascuna parte riesce a dimostrare, e fotografie e video senza garanzie si prestano a contestazioni su data, luogo e integrità.

Fotografie e video acquisiti con l'app TrueScreen sono certificati con metodologia forense fin dal momento dello scatto: l'acquisizione avviene in un ambiente che ne protegge l'integrità, ora e posizione vengono verificate e tutto confluisce in un report tecnico. Sigillo digitale e marca temporale qualificata chiudono il processo e rendono rilevabile qualunque modifica successiva. Il risultato resta verificabile anche da terzi, per esempio un consulente tecnico o un giudice, e la guida su come certificare una foto ne spiega i passaggi. Il caso tipico è la consegna delle chiavi: un giro della casa ripreso e certificato quel giorno fissa lo stato di pareti, pavimenti, impianti e arredi, con la stessa logica del verbale di riconsegna di un immobile in affitto.

Che cosa chiedono le regole sulla documentazione della perizia?

Le regole europee e di vigilanza chiedono valutazioni indipendenti, documentate e tracciabili. Non impongono una tecnologia, ma rendono più utile poter dimostrare come è stata fatta la valutazione. Gli orientamenti EBA su concessione e monitoraggio dei prestiti (EBA/GL/2020/06), nella Sezione 7, che si applica alle valutazioni condotte dopo il 30 giugno 2021, chiedono che al momento della concessione l'immobile sia valutato con una visita completa, interna ed esterna (con una deroga per le stime a tavolino degli immobili residenziali nei mercati maturi), e fissano regole per il monitoraggio e la rivalutazione delle garanzie. La Banca d'Italia li ha recepiti come orientamenti di vigilanza con la Nota n. 13 del 20 luglio 2021, aggiornando lo stesso giorno la Circolare 285. Il CRR3, applicabile dal 1° gennaio 2025, ha introdotto il valore dell'immobile stimato con criteri prudenti, che non può superare il valore di mercato, e la sorveglianza periodica del valore delle garanzie. Se un contenzioso finisce davanti al giudice, una documentazione acquisita con marca temporale qualificata e catena di custodia verificabile permette di rispondere a un eventuale disconoscimento con elementi oggettivi su data e integrità.

Foto con marca temporale qualificata vs fotocopie con data a mano

La differenza vera la si vede quando c'è un contenzioso. Una foto peritale scattata con un'app certificata che applica marca temporale qualificata eIDAS, hash SHA-256 e coordinate GPS verificate porta con sé elementi verificabili su cosa, dove e quando. Un JPEG preso con uno smartphone non sincronizzato, inserito in un PDF modificabile, con la data scritta a margine con una biro, è molto più esposto a contestazioni su data e integrità. La perizia immobiliare moderna acquisisce foto e video con sigillo digitale e marca temporale qualificata eIDAS, rendendo rilevabile qualsiasi modifica successiva. TrueScreen abilita questa acquisizione certificata alla fonte, per ottenere documentazione con data e integrità verificabili, via app e API integrabili nei sistemi gestionali di banche e studi peritali, e con Portal per i documenti che accompagnano la perizia. Non si tratta di applicare un sigillo a un file esistente: la certificazione parte nel momento stesso in cui il perito scatta la foto o avvia la registrazione del video.

Che cosa cambia con una perizia certificata alla fonte?

Una perizia con foto e video certificati alla fonte non cambia i tempi stabiliti da banca e notaio, ma rende verificabili da terzi, nel report tecnico e nel pacchetto certificato, data, luogo e integrità delle immagini che le Linee Guida ABI chiedono di allegare al rapporto di valutazione. Conta soprattutto dopo, quando la garanzia viene rivalutata, quando le funzioni di controllo della banca riesaminano la pratica o quando un contratto finisce in contestazione dopo il rogito. La certificazione forense delle perizie per periti e istituti di credito descrive l'applicazione completa, e lo stesso approccio si ritrova in altri casi d'uso TrueScreen dove l'acquisizione certificata alla fonte fa la differenza in istruttoria e in contenzioso.